为了遏制房价过高过快增长,4月17日国务院出台了新“国十条”,这次被称为史上最严厉的房地产宏观调控已经确确实实地影响到了各地楼市,各地纷纷发布房产新政,落实“国十条”。

　　北京4月30日发布的“京十二条”堪称“最严厉”,“京十二条”中明确要求,商业银行根据风险状况暂停发放第三套及以上住房;不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民购房贷款;同一购房家庭只能新购买一套商品住房。总而言之,“京十二条”可以提炼成四个字:“不让炒房”!4月中旬出台的“国十条”已经使北京4月份的楼市成交在一个月内就“实现”了从成交火爆到成交冷清的“逆转”。

　　新政击中贷款“命门” 购房人贷款被拒

　　银行暂停对不能提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放房贷后,短短半个月时间,第三套房贷和不能提供1年以上纳税证明或社保缴纳证明的外地人房贷,在北京各家商业银行已难觅踪迹。个贷机构相关负责人透露,新规出台后,每天拒掉的单子都在十几单以上,占到了总申请量的两成,比平时增加了十几倍。

　　据法制晚报报道,今年年初,李女士夫妇买了一套房子,总房款约98万元,两家人就凑了68万多元的首付。4月中旬,李女士夫妇签了购房合同,付了首付。但就在他们准备贷款材料的时候,银行接到新的通知,要求申请人必须提供1年以上完税证明和社保证明,于是,他们的申贷请求被“驳回”了。银行工作人员表示,房子只能退掉。

　　但当李女士找到开发商要求退房时,销售经理却说合同已经签了,退不了,非要退就要交违约金。按10%计算,要赔给开发商10万余元。

　　该楼盘的销售人员表示表示,对于目前该项目出现的业主房贷被拒导致的退房纠纷,他们也不清楚怎么解决。

　　从抢房到退房 投资客会先扛不住

　　自4月17日国务院出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》以来,房地产市场重磅调控政策连续出台,从购房首付、房贷利率、二套房、炒房、异地置业、捂盘惜售等多方面进行了严格调控。政策调控力度之大,内容之明确详细,均创下历史之最。新政甫出,楼市风云突变。北京房地产市场供应量和成交量双双下跌,甚至出现一波退房潮。

　　据北京中原三级市场研究部统计,2009年来,北京二手房市场违约中,90%都为房主因为房价上涨过快而认为售价过低而违约。在4月15日以后,非常明显地出现了买房客户开始违约的现象。因为系列调控,目前违约协议中客户违约比例已经达到了70%。其中八成违约客户的理由是银行首付门槛提高,无力筹够首付。

　　在日前举行的三里屯SOHO首批租户入驻仪式上,SOHO中国董事长潘石屹表示,这一轮地产新政下来,未来一个月内北京可能上演“退房潮”。潘石屹说,“目前银行提高房贷门槛,意味着投资房产的资金成本提高了,但租金回报率没变化,贷款购买了多套房产的投资客会先扛不住。”

　　中经联盟秘书长陈云峰介绍,一般新政出台后的一到两个月会是退房违约高峰,因为购房者签了合同到银行受理会有一个多月的滞后期。

　　开发商想招应对

　　多数开发商都表示,尽管目前大规模的退房潮尚未汹涌而至,但是联想到2008年北京那场“退房潮”,都不敢掉以轻心。

　　目前开发商一般有几种方式应对政策因素的退房。一种是“改底单”,就是通过更名的方式,以朋友或亲戚的名义贷款来规避政策;另一种是推迟封顶期限,比如本来是今年底封顶,开发商推迟到明年上半年,这样就可以将申请贷款的时间往后挪,寄希望于将来银行政策会放宽。

　　此外,一些开发商还想出了不少新点子。某开发商将原本精装修的房子改成毛坯,让业主除了房款外,还可以以装修的名义,从银行取得个人消费贷款,贷上几十万元。此外,广州海珠区某新盘五一开盘,推出“首付两成,其余三成由开发商垫付,分5年还清”的方案。

　　新政调整是不可抗力？ 观点不一

　　新政实施后,买方是否能以“政策调整是不可抗力”的理由来要求房主或开发商退房,成为了备受关注的焦点。由于我国相关法律法规中对此没有明确规定,使得各地判决结果各不相同,业内人士的观点也有所不同。

　　据北京晚报报道,中伦文德律师事务所天津分所的马晖律师认为,根据相关规定,不可抗力是指“不能预见、不能避免和不能克服的客观情况”,而政策变化并非完全没有预见性,不属于不可抗力。虽然政策出现调整,但买房人依然具备买房资格,依然能够贷款,只是首付和利率增加。此外,调整导致各方对未来房价产生下降的预期,同样不能归结为不可抗力,不能成为解除合同的理由。业内人士提醒购房人,最近签约时要谨慎,利用合同中不可抗力违约在法律上不能成立。

　　据新京报报道,盛廷律师事务所律师毕文强则持完全相反的观点。“此前已经有过相关判例,应该无条件解除合同,退还定金”,毕文强认为,此次新政中关于房贷的相关规定,使履行合同条款的事实基础发生重大改变,双方应该互相返还,不应追究任何一方责任。