一、投资性房地产概述

　　投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。

　　1.投资性房地产的范围

　　(1)已出租的土地使用权;企业以经营租赁方式出租的土地使用权，包括自行开发完成后用于出租的土地使用权。用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权。

　　第一，企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不属于投资性房地产，也不能确认为企业的资产。

　　第二，已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。

　　(2)持有并准备增值后转让的土地使用权;企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。

　　按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产。

　　(3)已出租的建筑物;企业以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发完成后用于出租的房屋等。

　　出租的建筑物应是企业拥有产权的建筑物。

　　2.不属于投资性房地产的范围

　　(1)自用房地产;为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。如企业的厂房、办公楼、经营用土地等。

　　企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。

　　(2)作为存货的房地产;房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。

　　二、投资性房地产的账务处理

　　(一)投资性房地产核算应设置的会计科目

　　企业应当设置“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧”或“投资性房地产累计摊销”、“公允价值变动损益”、“其他业务收入”、“其他业务成本”等科目进行核算。

　　投资性房地产作为企业主营业务的，应当设置“主营业务收入”和“主营业务成本”科目核算相关的损益。

　　“投资性房地产”科目核算企业采用成本模式计量的投资性房地产的成本或采用公允价值模式计量投资性房地产的公允价值。

　　采用公允价值模式计量的投资性房地产，还应当分别设置“成本”和“公允价值变动”明细科目进行核算。

　　采用成本模式计量的投资性房地产的累计折旧或累计摊销，可以单独设置“投资性房地产累计折旧”或“投资性房地产累计摊销”科目，比照“累计折旧”、“累计摊销”等科目进行账务处理。

　　采用成本模式计量的投资性房地产发生减值的，可以单独设置“投资性房地产减值准备”科目，比照“固定资产减值准备” 、“无形资产减值准备”科目进行账务处理。

　　“其他业务收入”和“其他业务成本”科目分别核算企业投资性房地产取得租金收入、处置投资性房地产实现的收入和投资性房地产计提的折旧或进行摊销、处置投资性房地产结转的成本。

　　(二)投资性房地产的取得

　　确认投资性房地产的条件:

　　①与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业;

　　②该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

　　(1)外购的投资性房地产

　　外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

　　借：投资性房地产

　　　　贷：银行存款

　　(2)自行建造的投资性房地产的确认和初始计量

　　自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。

　　借：投资性房地产

　　　　贷：银行存款

　　(3)内部转换形成的投资性房地产

　　①企业将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应当按照该项存货在转换日的账面余额或公允价值进行核算。

　　借：投资性房地产(成本模式)

　　　　投资性房地产——成本(公允价值模式)

　　　　公允价值变动损益 (借方余额情况下，亏)

　　　　存货跌价准备

　　　　贷：开发产品(账面余额)

　　　　　　资本公积——其他资本公积(贷方差额情况下，赚)

　　②企业将自用的建筑物等转换为投资性房地产。

　　成本模式

　　借：投资性房地产

　　　　累计折旧

　　　　固定资地产减值准备

　　　　贷：固定资产

　　　　　　投资性房地产累计折旧

　　　　　　投资性房地产减值准备

　　　　　　公允价值模式

　　借：投资性房地产—成本(转换日的公允价值 )

　　　　累计折旧

　　　　公允价值变动损益 (借方余额情况下)

　　　　固定资产减值准备

　　　　贷：固定资产

　　　　　　资本公积——其他资本公积(贷方余额情况下)

　　(三)投资性房地产的后续计量

　　1.采用成本模式进行后续计量的投资性房地产

　　(1)计提折旧或摊销

　　借：其他业务成本

　　　　贷：投资性房地产累计折旧(摊销)

　　(2)取得租金收入

　　借：银行存款

　　　　贷：其他业务收入

　　(3)计提减值准备

　　借：资产减值损失

　　　　贷：投资性房地产减值准备

　　减值准备一经计提，在持有期间不得转回。

　　2.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产

　　企业有确凿证据表明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

　　(1)企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销;

　　(2)应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益(公允价值变动损益)。资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产--公允价值变动”科目，贷记“公允价值变动损益”科目;公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。

　　(3)投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。

　　3.投资性房地产后续计量模式的变更

　　(1)为保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。

　　(2)存在确凿的证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得、且能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。

　　(3)已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

　　(四)投资性房地产的处置

　　企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。实际收到的处置收入计入其他业务收入;处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本。

　　1.采用成本模式计量的投资性房地产的处置

　　①借：银行存款(处置收入净额)

　　　　    贷：其他业务收入

　　②借：其他业务成本

　　　　    投资性房地产累计折旧(摊销)

　　　　    投资性房地产减值准备

　　　　    贷：投资性房地产

　　2.采用公允价值模式计量的投资性房地产的处置

　　①借：银行存款

　　　　    贷：其他业务收入

　　②借：其他业务成本

　　　　    贷：投资性房地产——成本

　　　　　　    投资性房地产——公允价值变动(或借记)

　　③借：公允价值变动损益

　　　　    贷：其他业务成本(或相反分录)